龙光又在等风来

年后，小阳春还没开始，有的房企已经开始打骨折式疯狂促销了。

广州番禺的龙光天瀛推出了新一轮的去化活动。

这次降价可不一般——2019年拿地时，地价高达2.63万/平，但现在，房子最低只要2.5万/平。

而龙光在自己的大本营——深圳，也没能逃过低价抛售的下场。

久卖不动的坪山玖誉雅筑，破天荒地打出了“购房者1.7成首付即可上车、开发商白送1.3成（约为50万元）”的口号。

如果是别的地方，降低首付催人上车就算了，可这是寸土寸金的深圳啊……

后来，媒体更是爆出，这个盘直接给中介开出了6个点的“豪佣”！

话说，这房子在深圳也就属于“上车盘”水平，一套大概300多万，但只要能卖出去一套，中介就可以拿到至少20万！

这是宁愿大出血，也要尽快出货啊！

遥想过去，在深圳楼市，龙光俨然就是一个英雄般的存在——

从2014年开始，龙光拿过四次深圳地王，几乎深圳每年溢价最高的地块，都被他家收入囊中。

算得上妥妥的“地王收割机”。

能驾驭这么多地王，龙光自有一套独家打法。这其中，被各路分析人士提得最多的，是高周转。

高周转的精髓在于，只要卖得够快，杠杆率放得足够大，哪怕土地成本贵一点，公司还能正常经营，并保持不错的利润率。

龙光愣是把高周转发挥到了极致，一位龙光员工此前曾向媒体透露，压在他们身上的是一个近乎不可能的任务——

拿地88天就要开盘。

这个速度，比“当天出图纸”的宇宙房企还要快。

高周转之外，“命好”也是龙光的制胜法宝之一。

龙光创始人纪海鹏被外界称为深圳地产圈中最神秘的潮汕地产商人，有着潮汕人的基本特质——敢拼，也敢搏。

作为一个50%土储都押注在大深圳区域的房企，每次龙光出手抢地王，都把地价推高到与周边房价基本持平。

也几乎每次，都赌对了政策放松的节奏，踩在了深圳楼市暴涨的风口上。

野火烧不尽，春风吹又生。

“深圳房价永不下跌”的信仰不仅让投资者获得巨大的财富效应，也直接成就了大胆的龙光。

但2021年后，过去百试不爽的法则失效了。

对供需两端的监管无孔不入，深圳以及环深楼市作为上一轮暴涨的领头羊，成为了这一轮调控去杠杆最早，也最坚决，最猛烈的区域。

但纪海鹏当然是不信邪的。

调控开局的时候，龙光还照样逆势在深圳抢地——

其中光明凤凰城宅地的地价4万还多，毛坯限价4.9万以内。我算了一下，利润肉眼可见的微薄。

几个月之后，调控深入，深圳的楼市交易量断崖式下跌，中介大呼转行。

快速去化忽然就成了一个奢望——

当这块宅地在11月底以龙光玖瑞府的名字面世时，即使直接给出片区最低折扣9.2折，开盘当天，依然收获了16.3%的超低去化。

和深圳市场疲软相印证的，是龙光的销售数据开始变得难看了，去年下半年至今，不但销售金额直线下降，就连销售均价都缩水了10个百分点。

今年开年，数据依然没啥起色。

随着深圳二手房成交数据跌到史上最低，中指院数据显示，龙光销售额1月大跌超过3成，而2月，同比接近腰斩。

不过还好，从表面上看，目前龙光的短期偿债压力并不大。

不仅三道红线全绿，而且一年内到期的短债合计115亿元，龙光账上现金及现金等价物400亿元出头，可以覆盖有余。

但背后的风险暗流涌动。

春节前，市场盛传龙光集团有20-30亿美元未披露的美元私募债，龙光不但大方辟谣，甚至还斥资2000万美元进行债券回购，一副大不差钱的模样。

但一掉头，在几天后召开的投资人电话会议上，龙光竟然又主动打脸了——

亲口承认了，有不超过10亿美元的担保私募债。

信用评级机构大跌眼镜，资本市场马上“用脚投票”了——

不但股价跌掉四分之一，债券价格还一度腰斩式闪崩。

也难怪雪球网友开玩笑说——

“龙光就该不计代价卖房子，卖土地，拿钱用来回购自己的美元债，这收益率太高了，比干房地产赚钱得多，借的200亿只要还60亿啊。”

如今，为了传递保兑付的信心，龙光一方面开启了全面甩卖模式，另一方面，连如期兑付了一笔7亿元资产支持专项计划都要“刷屏式传播”。

看得出来，他们又在等风来。

以上为正文，来自熊先生

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